Os condomínios são construídos, de uma certa forma, para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes em um determinado momento. Porém, ao longo dos anos, os interesses dos que ali coabitam podem mudar. Os antigos proprietários mudam, falecem, os filhos crescem e pessoas com perfis diferentes adquirem as unidades. E nesse contexto, podem aparecer problemas.

Um exemplo: as áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços coletivos muitas vezes podem ser alvo de polêmica. O que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no ato de instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas. E, para mudar uma destinação, será necessário unanimidade dos condôminos (Art. 1.351 do CC), ou seja, todos precisam concordar.

Essa medida visa proteger aquele que comprou um apartamento tranquilo e buscou sossego, sem área de lazer, de modo que ele não se depare com a desocupação da casa do zelador e este espaço seja transformado, por exemplo, numa academia que fique em cima ou embaixo do apartamento desse vizinho que só queria descanso.

Alguns relatos nos trazem situações em que, por exemplo, uma área destinada a caixa d’água ou ao hall social esteja sendo utilizada para se fazer churrasco, o que desvia a destinação da área e pode colocar inclusive em risco os condôminos.

O condomínio deve ser utilizado para o fim que se destina conforme descrito em convenção e a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no Art. 1.335, II e Art. 1.336, IV do Código Civil. E ainda, o Art. 1.351 do mesmo diploma aduz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC), além das adequações necessárias na convenção. Já o acréscimo a situações existentes 2/3 (Art. 1.342 do CC).

Nesse sentido:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR – QUESTÃO JÁ APRECIADA ANTERIORMENTE POR DECISÃO IRRECORRIDA – PRECLUSÃO – JUSTIÇA GRATUITA – RECOLHIMENTO DO PREPARO – ATO INCOMPATÍVEL COM O PEDIDO – INDEFERIMENTO – TERRAÇO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ÁREA DE USO COMUM – USO EXCLUSIVO POR ALGUNS CONDÔMINOS – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – ART. 1.351, DO CC/2002 – REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS EM ESPAÇO COMUM – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA POR 2/3 DOS CONDÔMINOS – ART. 1.342 DO CC/2002 – RESSARCIMENTO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA.

Não atacada no momento oportuno, e através do recurso adequado, a decisão que rejeitou a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela parte ré na contestação, mostra-se inviável a rediscussão da matéria em sede de apelação, em razão de preclusão. Se a parte pratica ato incompatível com o afirmado estado de pobreza, efetuando o pagamento das custas recursais, não é possível que lhe sejam deferidos os benefícios da justiça gratuita. O interesse de agir guarda relação com a necessidade de o cidadão recorrer ao Estado, a fim de obter proteção a direito subjetivo material, que entenda ter sido violado ou ameaçado. O terraço, nos condomínios edilícios, constitui área comum dos condôminos, salvo disposição contrária da convenção de condomínio do edifício.

Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo acerca da mudança de destinação de área do condomínio, dependerá de aprovação, por unanimidade, nos termos do art. 1.351 do CC/2002. Para realização de obras em partes comuns do edifício, se faz necessária a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.342 CC/2002, caso contrário, aquele que realizou as obras, assume para si o risco de se ver onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização. (TJ-MG – AC: 10024097050439001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 5/4/2018, Data de Publicação: 13/4/2018) (GRIFEI)

Mas é importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização de área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam a coletividade sem contrariar a lei.

Por exemplo: uma área lateral de um prédio que tem a finalidade de trânsito de pedestres e, digamos, que seja uma área extensa onde moradores podem bater papo e crianças praticarem algum esporte. Nesse caso, o entendimento é que esta situação não se configura como alteração na destinação da área, apenas otimiza o uso do espaço e pode ser feita desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais, desde que passe pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples.

Porém, por exemplo, alterar a academia do prédio para uma área de moradia ou para depósito, altera a destinação da área e requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC). Se for o caso da construção de uma marquise para a área da churrasqueira o quórum seria 2/3 com base no Art. 1.342 do CC.

Socorro-me ainda aos ensinamentos de Biasi Ruggiero que em sua obra Questões Imobiliárias, Editora Forense, 1997, diz “Com efeito, é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez “não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos , em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial , pois existem condomínios horizontais com duzentas trezentas unidades . Bataria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria” 9 RJ, 124:38).”
 

*Rodrigo Karpat, advogado, é sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário e questões condominiais